【财新博客】
文 | 徐远（北京大学国家发展研究院金融学副教授）
2013年以来，我国房价发生一个结构性变化。大中小城市的房价，由以前的“同涨同跌”，转变为“大城市大涨，中城市中涨，小城市小涨”。房价分化背后，是人口流动规律的变化，反映了亿万人的选择。
前文说到，我国经济增长的新动能已经浮现，大城市主导经济增长的时代已经到来，分水岭在2013年。关于这一点，我们在产业结构上也看到了支撑，表现为服务业的加速发展，以及服务型城市和消费型城市的经济增速的反超。
宏观的问题都有微观的表象，在本文中我们寻找微观层面的证据。房地产是国民经济的支柱产业，很多宏观现象在房价上有所反应，大家对房价也都很关心，因此我们来看看房地产市场的情况。
首先来看这张房地产价格的图（图1）。这个图是从2010年以来，我们国家一二三线城市房地产价格的累计增速，我们把2010年6月的价格标准化为1，最上面的1.96意味着一线城市房价从2010年6月到2017年8月涨了96%，几乎翻了一倍。二线城市涨了40%，三线城市涨了21%。一个很直观的结论就是一线城市涨得比较快，二线城市涨得比较快，三线城市涨得很慢，几乎没有什么增长。2016年下半年以来，三线城市才开始涨得比较凶，这跟2016年国庆以来出台的严厉的房地产调控政策有关。由于政策上严控一线、二线城市，限购、限售、限贷，导致一二线城市的房地产需求被暂时抑制，有潜力的、大城市附近的三线城市开始往上涨。
所以，2013年是中国房地产市场的分化元年。2013年以前，买房子随便买，买哪里都赚，赚得都不少，差异不太大。2013年开始，买房子就不能随便买了，买对了，能涨很多，买错了，不仅不涨，还会掉下来。比如，2014年下半年和2015年，二三线城市的房价没有上涨，跌了一点。但是一线城市几乎没跌，而且从2015年夏天开始，还开始涨了，而且涨了很多，速度很猛 。
那么，分化的原因是为什么？背后藏着什么道理？房地产这个事情，宏观上有一个大词叫“国民经济的支柱产业”，微观上一个小词叫“家庭财富的最主要的组成部分”，宏观、微观上都很重要，对国计民生都很重要。
房地产价格是一个地区、一个城市的经济活力的最重要表现，是一个地方经济增长潜力、人口吸附能力、社会进化动力的最重要指标。房价涨说明这个地方好，吸引人，很多人买房，所以价格才涨，因此这个指标的背后，是居民用自己的钱在进行投票。从这个角度看，这个指标比你想到的很多指标，比如收入、学校、医院、道路等等，都要好，因为这些指标只看某一方面，而房价反应诸多方面，包括很多很难测量的方面，比如商业文化，市场环境，做生意难易程度，政府服务的质量等等。
从这个角度看，房地产价格是人们选择的结果，是一个地区深层经济力量的表象。因此，我们需要进一步深究房价变化背后的力量。
我们来看一组数据，看人口流动的趋势。图2显示的是2004-2012和2013-2015两个时间段不同规模城市人口的年均增速，前面一段时间是2004到2012年，后面一段是2013到2015年。这张图画的是我们国家287个地级市和地级以上城市的人口变化，都是用的户籍人口。在2004年和2013年，我们把这287个城市按照经济规模分成6组，然后看六组城市的平均人口流入速度。
可以看到，2013年以前，每一组城市的人口流入速度是差不多的，如果画一条趋势线的话，基本是平的，大城市稍微快一点，但是并不显著。2013年以后，人口流动的规律发生了根本性的变化。特大城市和大城市人口持续流入，其中特大城市明显加速，每年流入速度翻倍，大城市虽然还在流入，但是也已经显著减速了。相比之下，其他城市已经基本没有人口流入了，甚至出现了人口流出。
所以从图2看，我国的人口流动规律，已经发生了根本性的变化。2013年以来城市房价的分化，并不是什么奇怪的现象，而是与背后的人口流动方向的变化是一致的。
进一步，我们还有一张更直观的图，来显示为什么大城市的房价增长快。图3 比较了几个典型省份的人口增速和该省核心城市的人口增速，比如广东和广州，江苏和南京，福建和厦门，人口增速是2005年到2017年的增速。图3显示的是，各省的总体人口增速并不快，12年累积平均不到一个百分点，但是核心城市的人口增速很快，像厦门、合肥的累积增长都超过70%，广州超过50%，南京，杭州，武汉，长沙，成都等城市都超过20%。
简言之，核心城市的人口增速，远远超过所在省份的平均人口增速，两个速度明显不在一个数量级上。从2005年到2017年，全国人口从13亿增长到13.9亿，累积增长7%，每年增长不到0.6个百分点，各省的人口增速大约也是这个水平。但是核心城市的人口却快速增长，背后的原因是人口向核心城市的快速聚集。也就是说，村镇上的人口，小县城的人口少了，因为很多人到大城市去了。从这个角度看，2015年以来的房价上涨，集中在核心城市，一点也不奇怪。
人口流动趋势的变化，代表了亿万人对于未来趋势的判断和选择，代表了强大的经济自发力量，不可以忽视，更不能强扭。
（全文完）
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