【财新博客】
文 | 张帆（金融从业者）
从资产升值的角度来讲，这个问题毫无疑问是有唯一答案的，假如股票可选，那么一千万的股票当然好于一千万的房子。
过去三十年的中国资产价格可能给了很多人一种错觉，房价涨了很多，而股票指数十几年来还是那个样子。而事实上绝非如此，从沪深300指数来看，考虑分红的价格，十年来，房价的增速基本上和股票增速长期看都和GDP增速相仿，并没有谁明显跑赢了谁。
那为什么还会有这样的错觉呢？
首先，这主要是因为购房是一种高杠杆行为。过去三十年，大量普通人通过低首付比例与低房贷形成了一种高杠杆投资。也就是说，房价本身只贡献了与股票相关的收入，但是考虑到购房者三到五倍甚至更高的杠杆放大了自身的收益，导致购房的收益看起来远远高于股票。
第二，是过去三十年房价的主要涨幅还是集中在北上广深和核心一二线城市。大家讨论的千万房产也都基本集中在这些区域，而这些区域又是中国经济整体发展速度最快的区域。用股票来类比的话，房价增速最快的城市基本相当于中国核心资产——业绩增速最好的企业。如果把股市当中类似恒瑞医药、格力电器这类最好的龙头公司股价拿出来看，它们的增幅是远远跑赢房价的。
第三，是房地产对大多数人属于长期投资，尤其是刚需房。大家无形中在投资房产的过程中完成了坚定持有这个最难的过程。而在股市中，大多数散户的投资以短线化为特点，追涨杀跌，这也往往拉低了散户们的长期平均收益。
从未来看，房住不炒已经成为了国家近两年来坚定执行的政策。即使在经济下行压力较大的2018和2019年，政府也丝毫没有放松对于房地产融资的限制，整体上各地依然处于最严调控的过程中，房价的增速想未来大幅跑赢GDP增速的可能性很低。同时房子的租售比依然处于很低的水平，价值千万的房产一年可能带来的租金收入不会超过20万，回报率低于2%。而仅仅是持有银行股，分红率也远远高于租售比。因此，即使不考虑未来金融供给侧改革带来的直接融资比例上升、中国股市整体估值处于低位的择时因素，配置最稳健的银行股，长期看收益也应该是好于长期持有一套房产的。
（全文完）
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