【财新博客】
文 | 张大伟（中原地产首席分析师）
买房21大秘笈！下面聊聊，什么房子值得买，买房有什么经验。
1.业内自购的与开发商自购的。
很多人看房地产从业者好像挺光鲜，但这主要指的是70后这一波赶上2009年高潮的，对于伟哥这些“90后”，虽然自认眼光不错，但2011年后，杠杆率已经很低，撬动不了多少，收入其实都有限，这种情况下，业内自己买的，开发商自购的，这肯定是好项目。
2.合适的时间点
伟哥自己最近三次购房，2016年10月买了一套抵债学区房、2014年8月买了望京，2011年12月买了大兴。
整体看，合适的时间点就是银行理财收益率最低点，什么时候钱不值钱了，买房就成了好选择。
3.不要盲目听专家说涨
从投资策略常识出发，比如巴菲特在历次股东大会上表态中（如“要相信美国的未来，但我不知道明年是涨还是跌”）看出，投资预测是很难具体地预测并且判断资产价格波动的方向的。
我们可以随便从农村里找十个文盲老大爷，让他们预测明年房价的价格走势，是涨、是跌还是平稳，他们当中肯定有能预测准的。
在现在的中国预测房地产走势就是玄学，不是科学。玄学就靠蒙，瞎子算命。蒙准了有奖，蒙不准不受罚，不担任何责任，是个只赚不赔的买卖。所以预测的就趋之若鹜了。
4.房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说它是夜壶挺恰当，经济发展需要时，就会刺激，不需要时，就会调控。和股市一样，如果预测靠谱，并且相信自己的预测，就不会出现有些房地产专家还租房的现象了，专家也不用天天讲课发布排行榜了，开公司能赚多少钱？
很多天天预测房地产的专家自己还在租房，还有动不动说自己是房地产教父的人，把自己当董事长的企业干黄了。
5.预测这个事，千万不能听不参与交易的，因为他们的依据都是网签数据，做过房地产买过房的人都知道，网签是滞后的，有些地方甚至滞后半年以上，这种情况下，官方数据+签约数据根本不靠谱。
所以多听听二手房中介参与交易的，多听听开发商拿地卖房的，多听听代理行站售楼处的。那么你被忽悠的可能性就要低很多！
6.房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但2-3年必然会出现一次调整，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。
7.房价未来3-6个月走势看金融信贷政策，未来6-12个月走势看经济基本面情况，长远发展看人口。归根结底房地产是看政策，无论长期、中期还是短期！
8.中国房地产最重要的经济指标是6%
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6%的增速就能够实现比较充分的就业。
9.房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时，就会刺激，不需要时，就会调控。
10.买房别扎堆，普通人买房一定要考虑逃生指数，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来说，买房首选是有学区有地铁的住宅，在大城市，地铁的通达性非常重要。
11.未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
12.别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。
13.房地产税是多项税种，大部分人关心的是其中的房产税，持有税制的改革不是一年两年可以出的。
14.珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。
15.当下对于开发商来说，最关键的当然是资金链，所以很多人说的，谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的。
16.中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，但需求基础依然存在。
17.买房就是赌博，虽然都想赚钱，决定所有人命运的是特朗普。
2015年初、2009年初、2012年初、2014年底，这四次底部，找对了，还要卖对，太难。在未来高房价下波动节奏也会加快。楼市大概率又进入了一次投资周期。
18.对于房企来说2016年-2017年抢了地王的，肯定是要付出站岗几年的代价的，历史上，2011年后的地王，爽快的不多。
19.一线城市的房价看新房已经完全失真，因为有限的土地供应量和控制的网签节奏，所以看房价还是看二手房吧。而很多机构在二手房数据上，不论是买卖还是租赁都在动手脚，所以多和中介聊聊，你也能做老师。
20.千万别只看中央和地方政府的报告，要看他们的信贷真实释放量和可售商品房住宅货量！千万别看标杆房企特别是万科说什么，一定要看他们在做什么，拿了什么地，拿了多少地，拿地节奏。2018-2019年全国只有2家房企招拍挂市场拿地超过2000亿。
21.不论是北京还是全国其他城市，2018-2019年房屋质量都很可能是历史最差，这种情况，如果开发商亏损，你觉得就算质量没什么问题，品质还有保证吗？
（全文完）
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