《卖房子的人》开机，房产中介的高光时刻？

　　【财新博客】

　　文 | 张大伟（中原地产首席分析师）

　　越来越多的电视剧开始取材房地产中介。

　　4月27日，《卖房子的人》正式开机，除了观众们早就知晓女主角孙俪，男主角也终于露出了庐山真面目，男主角确定为罗晋。孙俪和罗晋都是公认演技好的演员，编剧是六六，基本都是伟哥喜欢的演员和编剧。这部48集的剧估计差不了。

　　《卖房子的人》剧情梗概网上已经有了。

　　房似锦年方25，已经是某知名房地产中介公司的大区经理，她临危受命去挽救一家业绩不断下滑的门店。门店经理徐闻道舍不得开除后进员工，拉不下脸对付无良同行。房似锦认为所谓善良应是菩萨心肠加雷霆手段，否则就是软弱无能。在她暴风骤雨般的整治下，门店业绩得到重振，但门店原本热闹温馨的氛围也随着她的到来如坠冰窖。

　　房似锦和徐闻道的冲突频频爆发。房似锦倾慕已久的上司突然出现，提出把她调回总部。而房似锦在半年的工作中，受徐闻道影响至深，开始反思自己唯结果论的工作方式。她喜欢上了这家门店，学会了享受同事和客户对她的依赖和关心。最终她爱上了徐闻道，留在门店。她喜欢自己，一个卖房子的女人。

　　另外还有一部《我的真朋友》是由张思麟执导，Angelababy、邓伦、朱一龙、许娣领衔主演,也是讲房产中介程真真、邵芃橙，通过一个个房子，见证了家庭冷暖和社会百态的故事。

　　简单闲聊几句：

　　为什么越来越多的人开始关注房地产中介？

　　房地产中介行业已经有几千年历史，最早的史书纪录在南北朝：南北朝时候，有个朝代叫南齐，南齐有个人叫崔慰祖，崔慰祖想卖掉自家的房子，图省事儿，找了个房产中介。《南齐书》卷52《崔慰祖传》很生动地记载了崔慰祖和房产中介的对话。

　　中介的黄金期在宋朝：宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”意思是买卖房子和土地，必须让中介经手，不然就按处罚盗贼的相关法律处理。

　　中国第一笔互联网网上交易成功始于1998年，到目前也仅15年的时间，就已经影响了很多人的生活。但到目前为止，房子、车子等交易依然未能完成网络交易。房地产中介到目前为止可以说是最不透明也是唯一没有被互联网颠覆的行业：房地产中介发展了几十年，但依然是非常传统的门店+房源模式。

　　1.房子是不可移动的非标准产物，即使是同一个单元的同户型产品，也因为层高等存在阳光的多寡。这种情况下每套房都是独一无二的产物。所以所谓的线上交易，都只能是噱头。

　　2.房子太重要了，重要的甚至和每个人的幸福生活之间挂钩，一套一二线城市的房产甚至是3个家庭的所有积蓄。这种情况下，决策的复杂性，合同签署的重要性不言而喻，你可以在京东上冲动买个洗发水，但除了王思聪类人，很少人可以冲动的买房。

　　在这种情况下，房产中介的作用自然就非常大，全国房地产中介有10万家左右的门店，大约经纪人有100万。最大的中介有十几万员工。

　　中介费现在很多人感觉很贵，但对于中介来说：目前的二手房的提成比例并不足以有尊严的养活所有经纪人。

　　以北京为例，一年10万-20万套的二手房买卖交易，100亿左右的市场总规模再叠加租赁的中介费与差价，基本总佣金150亿左右，按照从业人员10万计算，剔除必要的门店等成本，人均年收入仅在6万-10万。

　　为什么所有人都吐槽房地产中介？成交为王，如果你不能完成成交，那么你就只能喝西北风。

　　房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易，所以如果你通过中介买卖二手房，签署的买卖合同都是三方合同。

　　但在国外很少有中介，国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。

　　但在中国，很奇怪，中介费是弱势群体交，而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。

　　中国的中介从根源上的弊端，就是这个双边代理制，在任何情况下，一手托两家，必然都会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。

　　这种交易情况下，市场如果是分散的，因为中介之间的竞争，所以对市场的影响相对较小，因为有些中介为了市场占有率，只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。比如在2014-2015上半年（因为市场温度不高，并非完全的卖方市场）互联网中介利用低收费讨好并聚集购房者，也的确获得了一部分的市场份额。

　　2011年，北京市发展和改革委员会曾发文对北京市房地产中介服务收费标准进行明确规定。按照规定，住宅买卖经纪服务收费标准实行分档差额累进：规定最高2%，但特别复杂可上浮10%。

　　注意了在2016年1月1日执行的最新版《北京市定价目录》中，明确放开：57项政府定价，其中包括了房地产中介(住宅买卖)服务收费、房地产价格评估收费、住宅小区停车服务收费等。

　　所以按照官方政策，当下北京中介费收费只要明码标价，就是合规合法的。

　　但在2015-2016年，随着市场的火爆，中介的畸形大扩张，导致在交易市场，买方成为了绝对的弱势群体，中介费越来越高了，以前还能议价，现在越来越难。而这种滚雪球的变化，也就导致了竞争失衡。

　　现在市场广泛存在一个不可调节的矛盾。

　　二手房时代已经到来了，一二线城市市场价格已经只看二手房，新建住宅的价格数据失真。

　　绝大部分经纪人的收入并不高，卖上千万新房二手房的业务员基本都在租房，住着老破小。国外，美国的中介费甚至能到6%。

　　但购房者越来越觉得中介费高，买卖过二手房的人都会感觉到，在2015-2016年，基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。所以对于中介，购房者总会感觉中介费太高，而对于房主来说，大部分也认为卖房的时候被忽悠了。

　　从这些矛盾看，房地产中介的高光时代还远未来到。

　　（全文完）