【财新博客】
文 | 巴曙松（中国银行业协会首席经济学家、香港交易及结算所首席中国经济学家）
城市是房地产市场生长的基础，城镇化为房地产提供了难得的历史机遇。认识和理解房地产业，需要从城镇化角度切入。当前，大陆城镇化率已接近60%，城镇化进入关键发展阶段，由此引发的一系列效应传导使房地产领域呈现出诸多不同于以往的新特征和新趋势。具体而言，可从城镇化发展空间、增量人口的分布、民众财富增长变化、城市土地供应4个方面来进行考虑。
房地产增量红利
一是从发展空间来看，大陆城镇化率依然有明显的上升空间，未来10年的集中放量有可能是城镇化的最后一波房地产增量红利。
虽然高城镇化率不是衡量发达国家和发展中国家的数据表征，但高城镇化率是发达国家的典型特征，它们的城镇化率都在80%左右。如今，大陆正处于城镇化快速发展期的后半段，仍有10%—20%上升空间，发展速率仍可能处于较高水平。
预计大陆城镇化还有至少10年的较快上升期，2030年将是大陆房地产市场的关键时间点。届时，大陆城镇化率将提升10%左右，城镇人口增量将接近2亿，形成巨大的增量市场。其后，增量市场将急剧萎缩，整体进入存量市场阶段。
二是从增量人口分布来看，大陆中等以上城市规模和小城市数量发育较快，长三角、京津冀和珠三角三大城市群形成核心引领结构，房地产市场有望表现出以人带量、价格分化的特征。去年，三大城市群城镇人口占全国总人数的44%，未来，人口将进一步向三大城市群内部核心城市流动，呈现「以人带量」特征。对比往年人口数据可以发现，小城市人口数量较为稳定，而大城市及以上级别城市较其他类型城市人口增长更快。预计到2030年，中小城市人口总量将保持稳定，但比例不断缩小；大城市、特大城市、超大城市人口和所占比例将进一步增加。
三是从国民财富增长来看，城市人均GDP与房价之间具有明显的指数拉动作用。大陆正处于跨越中等收入陷阱的历史关键期，如果转型策略有效，国民人均财富将在2024年以后开始提速，2030年以后进入高速发展通道。
未来10%—15%的城镇化率增量将是一把双刃剑，发展模式、城镇结构、人口结构等将成为新的关键因素。如果发展转型顺利，未来房地产业面对的消费群体将是一个购买力不断增长的群体。这一群体的需求也会发生变化，未来10年仍以刚性需求为主，而10年后改善性需求将逐渐成为主流需求。与此同时，需求会逐步走向多元化，房地产业有着更深的想象空间。
人口密度有提升空间
四是从土地供应方面来看，当前城市建成区扩张过快、人口密度提升空间仍较大，未来城区三大开发主题将是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建设用地高质量发展。
目前，大陆城市建成区扩张过快，没有适度的人口和产业支撑，造成城市人均建设用地面积普遍超标，土地被大量浪费，出现「空城」「鬼城」。与此同时，城市人口聚集度并未随着城镇化率的增长而加大，土地城镇化效能在变差。目前，深圳、上海、北京等城市的建成区人口密度均大于4000人/平方千米，但国际经验为8000人/平方千米以上，人口密度还有很大提升空间。
未来，要提升土地效能，必然要求产品种类多元化、产品结构合理化和较高的产品质量。高度土地依赖的房地产业面临升级挑战，传统高周转模式将很难适应，而以人为本，以需求为导向，变革开发模式，提升产品质量，提高服务质量，将成为房地产转型的必由之路。
（全文完）
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