2019年入学政策公布 学区房会“凉凉”吗？

　　【财新博客】

　　文 | 张大伟（中原地产首席分析师）

　　不加个重磅感觉不是重点新闻，每年4月初，市场最关注的肯定是入学政策，而入学政策影响最大的是学区房的市场。而北京3月份二手房市场成交仍然相对活跃。

　　愚人节这天，北京公布了2019年入学政策。

　　简单的看一下重点：北京市今年在“幼升小”阶段将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式，对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。“小升初”阶段，将取消各类特长生招生，释放的优质学位全部用于派位入学。

　　1.禁止民办学校提前招生，严管校外培训机构与中小学招生入学挂钩行为。

　　2.联动审核本市户籍无房家庭、合法稳定就业、实际居住等入学资格条件。

　　3.共有产权与普通商品房一样。

　　分析一下影响：

　　一、共有产权房与商品房同权

　　1.共有产权是北京解决中低收入夹心层购房难题的一类房屋，供应量非常大，截止日前，已经入市超过31个项目，合计供应住宅房源3.46万套。

　　从趋势看，未来两年还有超过4万套入市。共有产权房都是这些购房家庭的惟一住房，所以学区安排非常重要。

　　2.等同商品房保证了够买共有产权房购房者的权益，也有利于共有产权房发挥更好的平稳市场的作用。

　　3.从学区政策看，北京的多校区划片、郊区引入优质学区等政策，有利于市场的平稳，降低学区房炒作。

　　二、对学区房的影响：今年不可怕，2020年和2022年入学家庭压力大增

　　看正常的比例，2019年入市的家庭大约在13万左右，比2018年稍微少点。所以今年的各重点学校的入市难度应该不会很高，最可怕的应该是2020年和2022年家庭，入学人数将出现井喷。

　　很多人最关心的肯定就是东西城+海淀的多校划片政策及影响。目前各区政策还未发布。但市场最关注的是2018年发布政策的海淀、东城，关键在于是否会执行政策。毕竟之前在2017年发布多校划片政策的朝阳区2018年并未执行。

　　2018年海淀区入学政策中说明：2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

　　2018年起，东城区教委将对适龄儿童入学登记的实际居住地址及适龄儿童就读学校实施记录，自该地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

　　2018年朝阳区未提及多校划片。

　　事实上，二手房市场的成交热度并没有变化，下图为2019年一季度北京二手房市场热度图。

　　教委对学区的变化现在看，依然是稳中求进，逐步推进教育公平、均衡。

　　教委也积极的对学区概念进行改革。

　　但伟哥认为，相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多的是发展问题，这一政策的改革也不可能和北京房地产调控一样能够出现王炸，效果立竿见影的可能性难度很大。

　　知道学区房历史的人都知道，恰恰是过去几年教育公平的改革，才出现了学区房升温的现象。当下最热门的宏庙、裕中、椿树馆等直升热门小学，9年一贯制牛初，其实过去基本都是需要警察子弟才能上的学校。现在虽然贵，但保证了公平和游戏规则的稳定。

　　即使是在美国、英国，优质学区的价格也会高，当然因为教育资源的相对平均，所以这些发达国家教育相对平稳。

　　伟哥认为学区房有几点关键点：

　　1.学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

　　家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不是孩子成才就能万无一失，歌唱家的儿子李天一一样是一路学区房成长起来的，只能说，不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子，家长对孩子的关注才更重要。

　　2.为什么会有学区房？学区房的出现不是孩子问题，而是成人的产业结构问题。

　　几千年前就有孟母三迁，中国人是乐意在学习上投入资金和精力的。

　　中国所有住宅都是有学区的。学区房很大程度上，其实是家长的努力，在现在社会起码大部分儿童的营养差距很小，而教师的素质其实差距也越来越小。很大程度上学区房比的是家长对孩子的教育配合程度，所以学区房才会出现在西城、东城、海淀，主要原因是这些区域的家长对子女教育更关注。

　　学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。所以这就决定了教育高原的存在和社会产业分布是有很大关系的。

　　3.对比朝阳区对多校划片的影响非常大，因为相对来说，朝阳区的学区差距非常大，而东西城、海淀，对多校划片的接受度相对较高，因为区域内教育资源相对平均（海淀各片区差距大，但片区内差距小）。

　　最后总结一下：

　　学区房问题不是政策问题（当下北京的入学制度没有问题，就近入学是全球惯例），而是发展问题，教育依然是精英教育选拔制。当下的政策虽然催生了畸形高房价，但基本保证了游戏规则的透明。

　　当下的政策调整使得买房也不一定能100%上最优质的学校，但不买房依然是肯定上不了。所以政策的确是平稳了学区房的塔尖。而解决学区房的问题，目前看，依赖去郊区挂牌无数个人大附很难缓解。这个问题需要10年、20年才能有本质的改变。

　　（全文完）