文 | 张大伟（中原地产首席分析师）
聊市场，小阳春肯定是已经确立了，但市场就是这样，卖房的和买房的对冬天都只有7秒钟记忆。刚有些人气儿，有很多开发商和二手房业主就开始涨价了。
最典型的是：
1.限竞房，准备低开的，开始磨刀霍霍顶价格上限了。
2.任务定80亿的企业，开始调100亿了。
3.换房的小业主，看到有了看房客户，感觉自己又可以回到2017年“3·17”之前了。
从全国看，购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有北京、上海、深圳、合肥、济南、南京。
可以确定的是，3月市场肯定不会差，因为没有增量入市。
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以价换量，部分项目有价格的明显下调，限竞房普遍性的降价下，与二手房价差缩小。两会期间新入市项目呈现真空期。
渠道费暴涨，部分项目渠道费5%-8%，赔钱赚吆喝，中介大量带客，出现了虚假繁荣，案场人气上升。
存量项目可售，限竞房在2018年入市的40多个项目有大量的积压。而在开盘几个月后，还有房可售，这本来在北京就是非常态。
政策宽松，购房者怕踏空。
但这些可持续吗？
首先，看供应量。
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在2018年开工项目高达101个，1616万平米，这些开工已经部分形成了供应量，未来将继续井喷。
在过去3年，北京出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来。
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从数据看，截至日前，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平米，当然这只是北京90多个限竞房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量井喷。
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其次，看之前的历史变化。
市场在2012年出现过明显的小阳春，从小阳春转变成为盛夏。也有在2018年初出现小阳春，但市场很快在限竞房井喷下逐渐平稳。
2012年从冰冻转变到盛夏的主要原因是多次降准降息，叠加首套房资格认定的松绑。
判断本轮小阳春能不能持续的最关键要素是看信贷杠杆的变化。后续到底针对首套房的资格认定会不会变化，非普通住宅标准会不会变！这将决定2019年的小阳春时间。
第三，看贷额度会不会继续放大。
在过去的小阳春中，最关键的影响要素是信贷额度。
前两个月人民币贷款增加4.11万亿元，同比多增3748亿元。其中，2月当月人民币贷款增加8858亿元，同比多增465亿元。分部门看，住户部门贷款减少706亿元，其中，短期贷款减少2932亿元，中长期贷款增加2226亿元；非金融企业及机关团体贷款增加8341亿元，其中，短期贷款增加1480亿元，中长期贷款增加5127亿元，
所以从最近的市场表现看，1月份的天量井喷是最大的支撑，但从趋势看，3月份到底会不会持续这是问号。
第四，限竞房后续供应后，二手房将被冲击。
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从市场看，最近逐渐出现的小阳春第一波二手房网签已经落地（二手房网签滞后时间已经只有1周多，资格核验非常短），从大户型占比看，有所减少，也就是90平米以内占比增加了，这种情况很可能会在限竞房大量入市后被冲击。
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在2018年就出现过这一情况，只是在6月出现限竞房入市后小阳春被打破。
最后伟哥总结一下：
1.市场的确活跃了，主要体现在人气上，售楼处、二手房都有人在看房。
2.成交量大部分一二线城市，特别是之前价格跌了的，最近都有明显的活跃。
3.小阳春主要是对比市场冰冻期，因为之前太冷所以现在感觉挺暖和，但这是错觉，市场只是恢复平稳。
4.价格是小阳春的最重要原因，人气高价格涨这是必然，但当下杠杆并不充分的情况下，提价很可能导致客户流失。
5.这一轮小阳春全国各地的项目，最热门的除个别位置不错外，大部分都和超高的渠道费有关系，这其实是赔钱赚吆喝，给后续市场走势带来不确定，特别是渠道费如果降低，二手房与新房的竞争就开始了。
6.市场走势看信贷，1月份的天量是小阳春最关键原因，2月份有所平稳，3-4月份是关键。
7.购房者怕踏空，未来2个月最关键的政策是认房又认贷和非普标准，这两个不动，市场不会大涨，大概率是恢复2018年3季度。
8.限竞房井喷太可怕了，而且最关键的是，未来再上市的房源，土地溢价率都远远低于第一轮40个项目，定价有折让空间。
9.最后，大跌不是稳，大涨也不是稳，媒体是放大个案的，很快会出现动不动涨几十万的成交，千万不能没涨就喊涨，忽悠来调控。市场很脆弱。想想2018年9月公积金政策收紧，这一轮市场关键节点在4月份。
（全文完）
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